房地产经济效应与政府调控
  作者:佚名    来源:本站原创     查看:419次 字体:
摘要:房地产业是国民经济发展中的综合性、支柱性和基础性产业,是第三产业的重要组成部分,改革开放特别是房改以来,房地产业的发展为我国经济增长做出了重要贡献。但是,随着房地产业的发展,我国房地产市场上投机炒作现象严重,价格非理性上涨,商品房供给结构不均衡,房地产子市场运作不规范,等等。在这种形势下,我国相关部门陆续出台了一些调控政策,促进房地产健康发展。
关键词:房地产 宏观调控 制度 政策
1.杭州市房地产发展现状
随着杭州经济社会的快速发展、市委、市政府加大了对城市人居环境的不断优化,杭州市的房地产业也迅速崛起,房地产业已经成为杭州市经济发展的重要支柱。与过去相比,城市居民的居住条件明显改善,近几年来,杭州市政府陆续出台了一些优惠政策,如放开外地人购房、取消房改房上市审批、降低房地产交易手续费、扩大公房出售范围、允许经济适用房上市交易,极大刺激了潜在的消费群。虽然成绩是显著的,但是我们还必须清醒的看到,杭州市房地产发展仍然存在一定的问题。
1.1供求矛盾仍然存在
商品房总体上供不应求与住宅类别的供求结构失衡并存。目前杭州市高档住房出现过剩,而低价位住房、特别是经济适用房供需矛盾较为突出,这种现象对杭州市广大中低收入居民居住条件的改善极为不利。
1.2房价非正常上涨
据资料统计,杭州城市房产均价年平均上涨15%左右,而杭州市GDP一直保持在12%一13%的增长速度,居民人均可支配收入年均增长了8%,远低于房价的上涨率。可以看出,杭州房地产价格已经小幅偏离了宏观经济的基本面,出现一定的泡沫。另外从租售比价来看,杭州市房价一直在上涨,而租金水平涨幅缓慢,已经小幅偏离了由租金决定的房地产理论价值。
1.3市场惜售和投机现象增多
根据杭州市电力局提供的数据,市区有4.5万套住宅3个月累计电力消耗费在10元以下,其中的绝大多数为空关房。一面是买不到房,导致社会稀缺资源的极大浪费,同时又减少了市场上住宅的有效供给,进一步加剧房价上涨。杭州一些新建小区为什么入住率低,其中一个原因就是一部分抄房者持房待沽,严重影响了房地产市场的持续、稳定发展。
2房地产泡沫定义
房地产泡沫指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。从经济学上讲,房地产泡沫定义包含两方面意思:一是泡沫主体价格大涨,这个价格上涨速度远远脱离其合理的市场定价,导致泡沫主题价格扭曲;一是因为价格信号的影响最终使资源配置偏离,当这个泡沫破灭的时候,泡沫主题价格急剧下跌。
3.宏观调控对房地产经济效应影响
2.1行政政策
从2005年开始,国务院制定了多项强调了经济适用住房以及城镇廉租住房制的建设,规定了新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重,创造条件保证中低价位、中小户型土地供应,加大对闲置土地的处置力度;加强住房公积金增值收益管理,住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金和管理费用后的余额,全部用于城镇廉租住房保障支出,行政政策具有强制性,同时对企业和公众产生心理预期。
2.2金融政策
国家相继制定金融政策严控房地产企业贷款,完善公积金委托贷款,鼓励中、低收入个人自住住房贷款,规定了二套房新政,旨在通过上调利率,增加开发商以及贷款买房的消费者的成本,从而抑制房地产开发商的供给泡沫以及消费者的非理性需求,从外资投资房地产以及境外机构和个人购买商品房两方面对外资进入我国房地产市场设限。从经济学的角度来看,房地产金融政策主要通过影响房地产市场上的供求关系来实现对房地产业的调整。①房地产信贷政策会影响房地产市场上的信贷资金规模;②信贷规模的变化会引起房地产供给和需求的变化;③供求关系的变化引起房地产价格的变化。
2.3税收政策
为了促进房地产商品健康发展,国家规定了,个人将购买不足5年的住房对外销售将全额征收营业税;个人购买非普通住房超过5年的转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税,同时统一强制性征收二手房转让个人所得税,将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围。税收政策对房地产价格的影响是通过两个途径来实现的:首先,税收会改变投机者的价格预期,从而影响房地产的预期价值;其次,税收也会改变房地产的收益流量,从而影响房地产的净现值。
2.4土地政策
为紧缩“地根”,规范土地市场,国家提出遏止一些地方违法违规占用土地,要求清理闲置和别墅用地,将表示全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用将全部纳入严格监管,并建立国有土地出让的协调决镶机构和价格争议裁决机剖,采取了更严格土地调控措施土地政策主要通过影响土地价格来影响房地产价格。在我国土地所有权归国家,使用权归个人,土地制度改革的进程存在着不同类型的价格决定机制。
3.结论
对房地产市场的宏观调控近年来受到社会的广泛关注,许多学者对此进行了广泛深入的研究。近几年对房地产市场的宏观调控,除行政引导外,金融、税收和土地等各方面政策并举,但调控所取得的效果与国务院所期望的目标之间仍存在着一定差距。目前,国内房价仍高位运行、增长速度过快,住宅供需的结构扭曲,房地产市场中表现出商品房价和空置率“双高双涨”,本论文主要是从制度的层面去挖掘影响我国现行房地产市场健康发展的深层次因素,借鉴了制度经济学的相关知识,希望能为促进我国房地产市场的宏观调控提供一些具有现实参考意义的建议。
参考文献
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